room日銀のいわゆる「マイナス金利」政策の結果、長期金利が低くなり、住宅ローンや不動産投資ローンの金利もそれに合わせて下がってきています。それを追い風に再び不動産投資の注目が集まってきています。

「再び」とは、1980年代後半から1990年にかけて地価が高騰し、転売を目的とし企業や個人がこぞって不動産を購入した時期がありました。たった1年の間に、転売によって土地の価格が10倍ケースもあるようです。それが、突然バブルがはじけて、転売しようとしても購入した時の金額よりずっと低い金額でしか売れずに、多額の借金を抱えていた不動産屋や個人は倒産・破産したのです。これが「不動産バブル」と言われるものです。

今は「不動産バブル」なのか?

現在再び不動産投資に注目が集まりマンション物件の価格が上がってきています。不動産投資バブルがまた再燃すると言う人もいれば、ロンドンや香港よりまだずっと割安という人もいます。

バブルとは弾けてはじめてバブルだったと分かるものだと言われています。しかしながら、80年代、90年代と比べることによって、現状の把握と、対策が見えてくると思います。

「イールドスプレット」とは?

キーワードは「イールドスプレッド」という指標です。不動産投資におけるイールドギャップは、物件の利回りと金融機関からの借入金利の差のことで、

イールドギャップ(%)=表面利回り(%)-借入金利(%)

の式で求めることが出来ます。

バブル期は、不動産投資の表面利回りが2%程度、不動産投資ローン金利は8%程度でした。つまりイールドギャップは、マイナス6%でした。仮に3,000万円の物件に不動産投資ローンを使って場合、年間180万円以上の赤字が発生するのです。明らかに投資として不適切な気がしますが、当時は不動産価格も日々上昇していたので、転売が最大の目的だったため、短期に転売すれば問題ないという考えのもとみんな投資していたのです。最終的にはバブルが崩壊してしまいましたが。

一方現在、不動産投資の表面利回りが5~7%程度、不動産投資ローン金利は2%程度です。つまりイールドギャップは、3~5%です。ここ数年で表面利回は低下したと言え、「マイナス金利」政策の影響で不動産投資ローン金利も低下しているため、イールドギャップは3~5%を維持しています。3~5%の利回りが、リスクに見合っているかという視点も考慮して不動産投資をすべきですが、長期で物件を保有する前提で物件を購入するのであれば、少なくともバブル期のような無謀な投資ではないと考えることが出来るのではないでしょうか?

ただし、普通預金や定期より利回りがずっと良いとすぐに飛びつくのではなく、機会費用として他の金融商品としっかり比較検討して、不動産の一つの選択肢として検討してはいかがでしょうか?