apartment (2)前回「不動産投資のメリット・デメリット(その1)」というテーマで、不動産投資のメリットを説明しました。今回は不動産投資のデメリット(リスク)とそれに対する対策を説明したいと思います。

不動産投資のデメリット(リスク)

デメリット(リスク)としては、

  1. 流動性リスクがある
  2. 空室リスクがある
  3. 金利上昇リスクがある
  4. 災害リスクがある
  5. 資産価値・家賃下落のリスク

などが上げられます。

「1. 流動性リスクがある」

不動産は、今すぐ手元に現金化したいと言っても、普通預金のように引き出すことが出来ません。このことを「流動性リスク(流動性が低い)」と言いまが、高額であるため、売りたくても買い手がなかなか現れなかったり、売れても金額が安くなってしまうリスクの事を指します。

流動性リスクの対策としては、不動産だけに投資するのでなく他の金融資産にも分散投資しとくべきです。

「2. 空室リスクがある」

どんなに素晴らしい部屋でも全く空室にならないと言うことはありえません。通常不動産ローンの支払いに賃貸収入を充てることを前提に資金計画を立てますが、突然空室になって不動産ローンの返済に困らないようにする必要があります。最低限、数か月分の返済額程度は資金を確保して置くべきです。

また、そもそも物件を選ぶ際、空室リスクをできるだけ低くするために、空席になりにくい物件・立地を選ぶことも重要です。

「3. 金利上昇リスクがある」

現在はマイナス金利政策の影響で、不動産ローンの金利も非常に低くなっています。しかしながら、金利がいつ上昇するか分かりません。どれぐらい金利が上がっても問題ないか、不動産ローンの融資を受ける際にシミュレーションをして確認しとく必要があります。

また、金利上昇リスクの対策として、資金に余裕があるときに、繰り上げ返済を心掛け、ローン残高を少なくすることで、金利上昇の影響を小さくすることが出来ます。

「4. 災害リスク」

地震や火災により、建物が倒壊・消失してしまうリスクがあります。特に地震が多い日本では、そのリスクに備えるのがより一層大切になってきます。火災に対しては保険で賄える場合もありますが、地震は地震保険では十分な対策になりません。なぜなら、地震保険の上限は火災保険の50%までとなっており、もし全壊になったとしても全額を保険で賄えないからです。しかも地震保険は保険料が非常に高額です。

災害リスク、特に地震リスクの対策としては、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことが重要になってきます。新耐震基準は「震度6強以上の地震で倒れないレベル」ということで、旧耐震基準で建てられた物件より、より安全性が確保されているためです。

「5. 資産価値・家賃下落のリスク」

当然、建物が古くなれば資産価値は下がり、家賃も下がる可能性があります。しかしながら、空室リスクの対策と同じことが言えますが、資産価値や家賃が下がりにくい物件は立地が大きなポイントになります。したがって、資産価値・家賃下落のリスクの対策としては、空席になりにくい物件・立地を選ぶことが重要です。