apartment現在「今は「不動産バブル」なのか?」というテーマで、不動産バブルかどうか図る指標として、「イールドスプレット」という指標をご紹介して、少なくともバブル期ほどひどい状況ではないというお話をしました。よほどの悪徳不動産屋でない限り、転売で儲かると言う人はいないと思います。

しかしながら、絶対失敗しないとは言えません。どんな投資にもリスクがあり、それを認識しないと投資は失敗します。今回は不動産投資におけるメリット、デメリット(リスク)をご紹介します。メリットだけでなく、デメリット(リスク)をしっかり理解したうえで、不動産投資を行うかどうか判断するようにして下さい。

今回は不動産投資のメリットについて説明したいと思います。

不動産投資のメリット

  1. 安定した不労所得を得られる
  2. 少額自己資金から始められる投資である
  3. 金融機関の借り入れを活用して、効率的に投資ができる
  4. 生命保険の代わりになる
  5. 節税効果がある
  6. 相続・贈与税対策として有効である

などがあります。

「1. 安定した不労所得を得られる」

値動きが日々変わる株式投資やFXなどと異なり、もし入居者がいる限り、長期に渡る安定収入が見込めます。家賃収入は景気などの外部要因には大きくは左右されません。公的年金が不安視される中で「老後の私的年金」として活用することも可能です。

「2. 少額自己資金から始められる投資である」

金融機関から借り入れを行い不動産投資を行うことが可能です。不動産自体を担保として金融機関から借り入れを行う際、金融機関は貸し倒れを防ぐため、物件の担保評価を行ったうえで融資してくれます。つまり金融機関にその物件自体のチェックをしてもらうことに等しいので、あまりにも担保評価が低くリスクが大きいと判断された場合、融資も受けられないため、過度のリスクは避けることが出来ます。(融資を受けることができたと言っても、リスクが低いとは決して言えませんが。)

株式投資やFXでも、信用取引や証拠金を元に自己資金以上の取引をすることもできますが、変動が非常に大きいためリスクも非常に高くなります。

「3. 金融機関の借り入れを活用して、効率的に投資ができる」

「2. 少額自己資金から始められる投資である」に関係していますが、通常金融機関の融資を元手に不動産投資を行いますが、自己資金を少なくすることによって、効率的な投資が可能になります。

具体例で説明します。

leverage

レバレッジ効果の例

 

例えば3,000万円の物件の場合、ケース1のように自己資金で全額賄った場合、利回りは5%になります。それをケース2のように、自己資金を1,500万円使った場合、利回りは7%になります。さらにケース3のケースのように、自己資金を100万円だけにした場合、利回りは9.3%まで高まることが出来ます。

このように「少ない資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」ことを、「レバレッジ(=てこ)の原理」になぞらえ、レバレッジ効果と呼ばれています。人によってはおすすめしませんが、頭金なしでスタートすることも可能です。

借金はリスクが高いと考え敬遠する人もいるかも知れませんが、ほとんどの株式会社は金融機関から融資を受け経営効率を高めています。不動産投資においても、比較的安定する収入が見込めるからこそ、リスクとのバランスを考えながら、効率的な投資を目指すことが出来ます。

「4. 生命保険の代わりになる」

不動産投資の為に金融機関から融資を受ける際、住宅ローンと同じように「団体信用生命保険」という生命保険に加入することになります。不動産投資ローンでも、契約者が死亡・高度障害などになった際に、通常の生命保険と同様、保険金が支払われます。その保険金で、残っているローンを返済するのです。契約者が万が一死亡してしまっても、保険金でカバーしてくれるため、遺族は借金のない不動産を相続することができます。不動産投資には生命保険と同様の役割があるのです。

「5. 節税効果がある」

家賃収入が問題なく入っていても、不動産所得は会計上赤字になることもあります。不動産投資の為に使った経費や、減価償却という会計上の費用も計上できるためです。さらに特に購入初年度は登記費用や不動産取得税が経費として計上できます。サラリーマンの方なら給与所得を得ていますが、もし不動産所得が赤字である場合、所得税や住民税が抑えられることが出来ます。

「6. 相続・贈与税対策として有効である」

不動産は、現預金と比べ、相続税計算上の評価が低くなります。手持ちの現預金を不動産に変えることで、相続税額を節減する効果があるのです。最近の税制改正の影響で、相続税を払わなければいけない人たちが増え、現在相続税対策として注目が集まっています。

いかがでしょうか?色々メリットがあることは理解して頂けたと思いますが、もちろんでデメリット(リスク)も存在します。次回は「不動産投資のメリット・デメリット(その2)」というテーマで、不動産投資のデメリットの部分を説明したいと思います。